田园式养老走俏，谨防生态大棚坑人
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近年来，田园式养老在老年人中日渐时髦，尤其是在国家和地方出台一系列举措大力发展休闲农业的背景下，引导农业与养生、养老结合也成为一种趋势。然而，在旺盛的需求背后，却有人通过打“擦边球”的形式盯上了老人的钱袋子。（摘编自《北京晚报》）
宣传：生态大棚可随意改造
北京的张先生最近很苦恼，岳父母看好了郊区的一处“生态大棚”，一心想买下改造成农家小院。张先生觉得这并不靠谱，可怎么劝也劝不住。
在北京顺义区赵全营镇白庙村边，路旁是一眼望不到头的农田，虽然土地里没有任何农作物，但是路边就立着“基本农田保护区”的告示牌。张先生的岳父母看好的生态农家院就建在这片土地之上。
销售间就是按照1比1比例建成的样板间，这是一个6平方米左右的小房间，旁边就是100多平方米的温室大棚，棚外的空间也有100多平方米。“将来大门安好了，这就是您的院子，您可以盖房子、建凉亭、挖池子，只要您别把大棚的大框架拆了，具体怎么翻修都由您说了算！”一名销售人员不时向来客介绍各种改造方案，还拿出一大本宣传册，向顾客展示“成功案例”。销售人员介绍，这片“生态大棚”规划有100多套，刚刚开盘，优惠价是每套14.8万元，很快就会涨价，预计八月底交房，已经有十几套售出，还有不少客户交了预定金。
被问及土地性质时，销售一再强调：“我们拿的这块地不是耕地，是农村集体用地，这个项目都是经过审批的，要不也盖不起来房子啊。我们也不是买卖土地，是生态大棚租赁，您只有使用权。”他还拿出合同，“你看这里，‘响应国家关于建设社会主义新农村的号召，发展集农业生产和生态休闲观光为一体的现代自家种植式的生态日光温室，让城市居民享受乡村田园生活’，咱们这种项目，那是国家鼓励发展的。”
在这份合同中，甲方名称有“生态农业有限公司”字样，而在合同中还有一个条款：“（乙方）配合甲方对生产基地产品认证工作，自觉接受有关部门监督检查，并提供必要的材料。”对此，销售解释：“主要是怕有人种大麻什么的。您什么都不种也没事，我们现在的客户就有买来当库房的，那个检查，就是说说，您什么都不用担心。”
教训：十几万元租金全打水漂
不过，对于“什么都不用担心”的保证，恐怕也只能听听而已。何建国（化名）的经历，就足以说明这种口头承诺，完全不可信。
2016年10月，退休在家的何建国，偶然间看到一则广告。位于北京通州区张家湾镇陆辛庄村的龙鑫泰和生态园正在招租，每户350平方米外加30年租期！抱着对下乡养老的美好憧憬，何建国当即到陆辛庄村一探究竟，他看到的景象“跟卖商品房一样”。
按照销售人员的介绍，何建国租赁的是生态园中的大棚，每个大棚占地约350平方米，还会配建一套约50平方米的简易复式住房。何建国趸交租金16.8万元，租了其中一套。但到2017年3月底要交付时，龙鑫泰和公司告诉他，大棚未能按时建设完毕，需延期交付。“接到电话我都没怀疑，可等到4月，我去那边一看，原来建好的大棚也被拆了。”
此时，何建国才被告知，生态园所处位置属于国家基本农田，按规定不仅不能建设大棚，对于土地用途、种植物亦有严格规定。换言之，“大棚”属于违法建设。可当何建国根据合同想要生态园退款时，对方表示，大棚建设已投入大量成本，无法交付使用是由于政策变化原因，只能退还部分租金。在多次交涉后，只有部分租户得到了少量退款，大多数租户的租金全打了水漂。
律师：相关合同违反法律规定
事实上，在农业部等14部门2016年发布《关于大力发展休闲农业的指导意见》，以及北京市2017年发布《关于加快休闲农业和乡村旅游发展的意见》后，类似“京郊生态农家院”的广告就愈发多见，宣传用语通常是“适用于养老居住、休闲度假、种植养殖、仓储……”
几年前，开发这种产品的各家生态园都比较谨慎，不仅大棚旁边的房屋面积都按有关规定严格限制在整个园区面积的5%至8%，还要求租户不能闲置蔬菜大棚，不允许加盖或加层，想要更多的居住面积只能通过租赁更大面积的温室和大棚来实现。但近几年，这些限制逐渐被突破。“你可以把大棚外墙再抬高，不超过4米就行”“只要别把大棚顶换成水泥顶，其他怎么改都可以”……在顺义、通州、大兴等地的多家“生态大棚”项目，销售均把“随意改造”当作主要噱头，“请家里老人过来住，请朋友到这里度周末”是他们向客户推销时对这个产品的主要功能定位。
然而，亿康律师事务所主任宋积虎表示，这种情况其实严重违法。他说，这些生态农业公司出具的合同名为承包，但根据合同内容，双方实际为租赁关系，而农村集体经济土地的转让或出租依法不得用于非农业建设。“结合现实状态可以充分证明，这些合同是典型的用对外租赁农业设施、农用地或耕地的合法形式，来掩盖改变土地性质进行建房用于商业经营的非法目的，在此情况下，双方签订的《承包合同》违反了《土地法》等法律的禁止性规定，应属无效。”宋积虎律师提醒消费者，一定不要轻信销售人员的承诺购买此类产品，否则不仅财产会遭受损失，甚至可能被追求法律责任。
（责任编辑：lch）
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